世邦魏理仕最新发布的阐较着示，2025年第一季度，深圳科技板块需求默契活跃色色色影院，推升举座写字楼商场需求环比增长，主要孝敬来自智能物联网、东谈主工智能软件成就、集成电路研发与数字化科罚有规画四大新兴赛谈。
科技板块需求握续活跃 办公楼商场环比上升
2025年第一季度，深圳优质办公楼商场供应充沛，4个技俩筹算30.2万平日米请托使用，罗湖、福田和南山均有技俩入市。部分技俩凭借极具竞争力的租借战略及前期储备的客户资源，在请托起原已矣了高效去化，新技俩筹算为举座商场孝敬51.5%的新增需求。商场需求活跃度同比显赫增长，在新增供应与客岁同期荒谬的情况下，净吸纳量已矣了44.4%的同比增幅，为2022年以来第一季度需求的最高值，举座商场空置率仅微幅上升0.1个百分点至22.3%。
聚焦行业需求，科技板块需求热度握续，金融需求稳中有升，零卖贸易活跃度提高。科技板块不竭以三成以上需求份额引颈商场。细分行业来看，较为活跃的科技新赛谈佃农带动软件系统成就类需求占比达87.9%，主要来自智能物联网、东谈主工智能软件成就、集成电路研发与数字化科罚有规画四大细分鸿沟。而跨境电商活跃度握续，保握了约10%的需求份额，高度鸠合于坂田片区。
与此同期，金融需求活跃度第一季度略有上升，环比增长0.7个百分点至14.0%，位居第二。传统金融板块默契更胜一筹，A股商场阶段性回暖及保障行业事迹细密重启膨大带动证券和保障板块成为主要的需求动手，二者孝敬过半。其中证券公司需求多为搬迁型，主要落址福田区和南山区；而保障公司多为总部在深圳除外的企业的搬迁需求，包括北京、广州和香港等地。
此外，零卖贸易板块需求较为活跃，以14.0%的需求占比与金融握平，品类聚焦电子家具、电子元器件和医疗器械类。而专科劳动业需求则较为结识，以10.2%的需求占比位居第三，主要来自参议、告白公关和法律子行业。其中参议行业占比超四成，高度聚焦于企业照料鸿沟。
佃农来源方面，腹地、国内和海外企业的需求比为7:2:1，受大量租借来往带动，腹地企业占比有所上升。需求限制方面，相同受大量来往动手，万平日米以上的来往占比环比增长3.9个百分点至13.9%，此外1000至2000平日米的中型佃农占比也已矣了5.1个百分点的增长，多来自科技板块。新技俩握续入市重复价钱上风窗口期令搬迁需求不竭主导商场，联贯第三个季度录得七成以上占比，其中66.3%来自升级搬迁。
成交踱步区域方面，非中枢区物业凭借稀缺性有劲诱骗了阁下企业的升级办公需求，由此带动坂田、梅林、龙华和布心等片区录得了不俗的吸纳量。单片区来看色色色影院，前海不竭凭借新增供应鸠合及价钱上风成为全市新增吸纳量孝敬的第二大片区，占比18.0%。
房钱方面，降本增效也曾是大多佃农的主要选拔，供应端握续膨大与岁首房钱定调变成双重压力下，部分技俩业主不竭以价换量，价钱下调幅度扩大，全市平均房钱环比下降3.6%至每月每平日米158.3元，跌幅同比、环比均走扩，多片区房钱不竭走低。
世邦魏理仕以为，“异日六个月，优质办公楼商场将握续濒临供应压力，瞻望异日供应总量将超60万平日米，主要踱步在前海和后海片区。需求方面，经济发展濒临外部环境不祥情挑战的情况下，瞻望企业降本增效将握续，全市平均房钱或将延续下行趋势，空置率默契也将承压。”
女同t餐饮业态为第一需求动手 零卖物业房钱小幅回调
2025年一季度，深圳零卖商场莫得新增供应入市，存量技俩空置率默契分化，多少空置率较高的技俩因未诊疗运营战略季内空置率不竭上升，而更多的存量技俩入驻率则有所改善，并由此股东举座商场空置率环比微降0.1个百分点至3.7%，仍保握低位。
以存量商场佃农诊疗为主的配景下，餐饮业态再次特出零卖成为第一大需求动手，需求占比44%，越过零卖4个百分点。细分业态来看，甜品置身需求第一梯队，与中餐共同构筑商场需求双核，各孝敬8%的需求份额。而特色餐饮与简餐则以5%的市占率并排第二。甜品业态方面，冰淇淋单品默契拉风，“野东谈主先生”冰淇淋连开两店，苏州网红品牌“九十叶”也完成深圳首店布局，茉酸奶旗下高端鲜牛乳品牌Uniboba亦于金光华广场开设华南首店。中餐膨大以贵州菜、湘菜和云南菜系为主。特色餐饮方面，鸡煲及牛肉类单品较为活跃，新晋单品石橄榄鲜切鸡煲“米八外”在不凡Intown开出。而简餐也曾以传统连锁品牌膨大为主，牛肉面品类热度握续，此外，日本汉堡冠军品牌Shogun Burgun的华南首店也进驻了万象城三期。
零卖子业态维度，衣饰品类与珠宝配件稳居需求前两大撑握。在穷乏新增供应动手的商场环境下，衣饰品类需求占比出现6个百分点的环比收窄，但仍保握10%以上的商场份额，原土品牌为主要增长动能，其中波司登膨大热度握续，单季连开5店。而季内极少的国际品牌则呈现高端购物中心强关连的特征。珠宝配件方面，老铺黄金依托强盛销售表当今罗湖万象城又开一店。而鞋履品牌方面，NB 1906延续膨大态势，单季连拓双店。
体验类业态方面，悦己经济带动好意思容保健类联贯第六个季度录得了5%以上的需求份额，共录得近20个商家新开，品类稠密，掩盖健身、好意思容、好意思发、头皮护士、好意思甲和SPA等。
房钱默契分化，个别优质技俩在佃农结构不休优化、客流量上升的情况下，房钱已矣了小幅高潮，而多个技俩则受困于空置率高约略地方商圈竞争加重，在举座糜掷面未出现较着好转的情况下，房钱不竭小幅着落，受此影响，深圳零卖商场平均房钱环比着落0.4%至每天每平日米18.4元，跌幅与上季度握平。
世邦魏理仕分析，“异日六个月，深圳贸易供应量达70万平日米，部分技俩预租默契细密，因此瞻望举座商场空置率虽有小幅上升，但仍将保握低位。基于新增供应的影响，瞻望举座房钱水平握续低位，各伟业主瞻望不竭领受积极主动的佃农招引战略。经济复苏逐步，各业态拓展也曾保握较为严慎的态势，尤其跨国型、高端型糜掷业态及品牌承压加大。”
私用买家为主 办公楼来往不竭引颈贸易地产商场
2025年第一季度，深圳贸易地产商场共完成3宗来往，包括1宗办公楼和2宗贸易物业成交，来往总限制达东谈主民币70.4亿元，环比下降，但同比有所增长。
季内单宗大额来往令办公楼金钱不竭成为成交主力，占比94%。该宗来往买方为银行，来往总和为东谈主民币66亿元，购买技俩为位于深圳南山区超等总部基地的以办公楼用途为主的在建技俩，来往规画为购买后用于公司运营照料使用。本季度的另外两宗贸易来往为裙楼贸易，来往额远隔为3.9亿元和1.5亿元。
受单宗大额来往占比影响，本季度卖方主要来自房地产公司，买方主要来自银行类买家，来往面貌以股权来往为主，成交区域主要来自中枢商务区，私用型购买居主，以上占比均为94%。
成本化率方面，办公楼与零卖物业租借商场承压，以及商场可出售技俩增多令其成本化率本季度不竭小幅走扩，深圳物流类技俩受年内新增供应增多及贸易需求不祥情味影响，成本化率亦小幅走高。
世邦魏理仕以为，办公与贸易物业价钱筑底的窗口期瞻望仍将握续诱骗投资者的眷注，总部型企业买家在商场中的活跃度有所提高，或股东办公楼私用型来往达成，中枢区优质物业受到喜爱。而贸易方面，社区贸易凭借较低的来往门槛及可分割销售的特质色色色影院，成为部分投资者重心眷注的对象。比拟之下，机构投资者则更多聚焦抗风险才智较强的中枢区优质金钱和租借预期较好的REITs底层金钱。此外，跨境电商需求波动关于莞惠两地物流类物业的成本化率产生一定的影响，需握续眷注其异日发展动态。